Pocket Listing : Ce que les acheteurs doivent savoir

Peut-être avez-vous entendu l’adage « la plupart des emplois ne sont pas annoncés ». Bien que cela puisse ne pas être vrai, le sentiment que toutes les opportunités ne sont pas ouvertes à tout le monde s’applique certainement à l’achat d’une nouvelle maison. De nombreuses maisons sont vendues sans jamais être listées.

Les ventes « pocket listings » permettent aux propriétaires de vendre leur maison discrètement sans traiter avec le grand public. Nous expliquerons comment ces ventes fonctionnent, les avantages et inconvénients pour les acheteurs à considérer, et comment les trouver.

Résumé Dans l’immobilier, une « pocket listing » signifie que la propriété n’est pas vendue publiquement – elle ne sera donc pas inscrite sur un service de diffusion multiple (MLS) ou annoncée en ligne. La meilleure chance pour un acheteur d’entendre parler d’une « pocket listing » est de travailler avec un agent immobilier extrêmement bien connecté dans la région. Les acheteurs feront face à moins de concurrence avec une « pocket listing », mais ils doivent être conscients des risques de double mandat si leur agent représente également le vendeur.

Qu’est-ce qu’une « pocket listing » ?

Dans l’immobilier, une « pocket listing » signifie que la propriété n’est pas vendue publiquement. En d’autres termes, elle ne sera pas inscrite sur un service de diffusion multiple (MLS) ou annoncée en ligne. Sans panneau « À vendre » dans le jardin, le vendeur compte sur les connexions privées de son représentant pour conclure une vente.

Comment fonctionne une « pocket listing » ? Un vendeur informe son représentant qu’il souhaite vendre sa maison de manière privée. Une fois la maison prête, le représentant du vendeur contacte son réseau pour essayer de trouver un acheteur.

Généralement, le représentant du vendeur est soit un courtier, soit un agent de vente non affilié à la National Association of REALTORS® (NAR) – autrement dit, un agent immobilier qui n’est pas un REALTOR®. La raison pour laquelle l’agent vendeur ne peut pas être un REALTOR® est que la NAR interdit à ses membres de traiter des « pocket listings ».

Du point de vue de l’acheteur, une fois qu’il a trouvé une propriété et est en contact avec le représentant du vendeur, le processus de soumission d’une offre et de négociation est largement le même que pour les propriétés publiquement listées.

En tant qu’acheteur, le défi avec les « pocket listings » est de les découvrir. Nous aborderons comment le faire plus tard.

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Commencer ma demande Les « pocket listings » sont-elles légales ? Oui. À ce jour, il n’existe aucune loi étatique ou fédérale interdisant les « pocket listings ».

Cependant, la NAR a effectivement interdit les « pocket listings » pour ses membres avec leur politique de coopération claire. Ils affirment avoir mis en œuvre cette politique pour renforcer les avantages de la coopération pour le consommateur.[1]

Avant la mise en œuvre de cette politique, les REALTORS® ne pouvaient suggérer des « pocket listings » à leurs clients que lorsqu’il était dans l’intérêt du client de le faire. Cependant, même à cette époque, il y avait des préoccupations concernant le double mandat.[2]

Le double mandat signifie que l’agent représente à la fois l’acheteur et le vendeur dans une transaction et conserve l’intégralité de la commission. Cette pratique est largement considérée comme non éthique, car il est impossible pour un agent de défendre pleinement les intérêts des deux parties.

Comment trouver des « pocket listings » Votre meilleure chance d’entendre parler d’une « pocket listing » est de trouver un agent immobilier extrêmement bien connecté dans votre région. Plus il connaît de personnes et plus il discute avec elles, plus il entendra parler de propriétés.

Vous vous demandez peut-être si vous devriez chercher un agent immobilier qui n’est pas membre de la NAR. Nous vous conseillons plutôt de chercher un agent bien connecté avec un réseau solide, sans vous soucier de son statut NAR.

La raison en est une question de sémantique. Bien que la NAR interdise aux REALTORS® de s’engager dans des « pocket listings », il existe des solutions pour vendre des maisons hors marché. Par exemple, les agents peuvent vendre une maison pendant la période « bientôt disponible ». Cela leur donne effectivement l’occasion de commercialiser la propriété au sein de leur réseau tout en respectant la politique de la NAR.

Les agents les plus avertis savent comment trouver des propriétés hors marché pour leurs clients. Ils ne les appelleront tout simplement pas « pocket listings » s’ils sont REALTOR®.

Devriez-vous envisager d’acheter une « pocket listing » ? Pour vous aider à décider si une « pocket listing » est quelque chose que vous devriez envisager, nous avons dressé une liste des avantages et des inconvénients.

Avantages des « pocket listings » pour les acheteurs 👍 ✅Moins de concurrence Comme la propriété n’est pas disponible publiquement, moins de personnes en sont informées. Cela signifie que le vendeur recevra probablement moins d’offres. Cela peut rendre le processus moins stressant pour l’acheteur et signifie probablement qu’il n’aura pas besoin de faire des efforts extraordinaires, comme c’est souvent le cas dans un marché de vendeurs.

✅Possibilité de faire une bonne affaire Il est possible d’obtenir une « pocket listing » en dessous de la valeur marchande, car il y a moins d’acheteurs potentiels pour enchérir sur la maison.

✅Plus de possibilités de négociation Au lieu d’entendre des choses comme « offre la plus haute et la meilleure due demain à midi », le représentant du vendeur pourrait être plus franc sur le prix que recherche le vendeur. De plus, vous aurez peut-être l’occasion de négocier le prix plusieurs fois – ce qui n’arrive pas dans une guerre d’enchères. Il y a également de bonnes chances de flexibilité concernant la date de clôture.

Inconvénients des « pocket listings » pour les acheteurs 👎 ⛔Difficiles à trouver L’un des principaux inconvénients pour les acheteurs potentiels est que les « pocket listings » peuvent être difficiles à trouver. Sans propriété, il n’y a pas de vente potentielle.

⛔Risque de double mandat Selon l’agent immobilier que vous engagez, il pourrait également représenter le vendeur. Dans les cas de double mandat, il faut être prudent, car il est impossible pour l’agent de défendre complètement vos intérêts en raison des agendas conflictuels.

⛔Prix potentiellement inflexible Lorsque les vendeurs ne listent pas officiellement leurs maisons, ils pourraient tester le marché en ce qui concerne le prix. Cela pourrait signifier qu’ils ne sont pas encore sérieux au sujet de la vente ou qu’ils ne sont intéressés qu’à vendre à un prix avantageux pour eux.

Alternatives aux « pocket listings » Pour les acheteurs, l’avantage principal des « pocket listings » est la possibilité d’obtenir un bon prix en raison de la moindre concurrence. Voici d’autres façons de trouver des maisons offrant des avantages similaires :

Vente par le propriétaire (FSBO) : Lorsqu’un vendeur ne travaille pas avec un agent immobilier, cela signifie que la propriété ne sera pas inscrite sur un MLS. Cela peut signifier moins de concurrence, et si vous êtes à l’aise pour négocier directement avec le vendeur, vous économiserez tous deux sur la commission des agents immobiliers. Ventes aux enchères immobilières : Acheter une maison lors d’une vente aux enchères peut également être un moyen de réduire la concurrence et d’obtenir une bonne affaire. Bien sûr, il n’y a aucune garantie avec les enchères, mais de nombreux propriétaires ont trouvé du succès grâce à ce processus. Nouvelle construction : Vous pourriez ne pas obtenir de réduction avec une nouvelle construction, mais si vous êtes en contact avec un constructeur, vous pouvez devancer la concurrence – et vous pourriez même demander un certain niveau de personnalisation pour la maison.